８年度税制改正　住宅ローン控除の新常識　省エネ未達の新築は対象外、中古優遇へ大転換　

令和8年度税制改正大綱によれば、住宅ローン控除は「延長」だけでなく制度の軸足が大きく転換される。ポイントは、中古住宅と省エネ性能の高い住宅を強力に後押しする一方、省エネ基準にとどまる新築住宅を段階的に切り捨てる点だ。特に注目されるのが、既存住宅の控除期間が13年へ拡大されること。そして令和10年以降は新築の「省エネ基準適合住宅」が原則として控除対象外となることだ。住宅購入を検討する人にとって、物件の「新しさ」よりも「性能」と「立地」が税負担を左右する時代が到来する。

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1．住宅ローン控除は5年延長、ただし「中身」は大転換

　住宅ローン控除の適用期限は5年間延長されるが、単なる延長ではない。政府は住宅政策の方向性を「新築偏重」から「ストック重視」へと明確に切り替えた。

狙いは次の2点

・ 既存住宅（中古住宅）の流通促進

・ 住宅分野における脱炭素の加速

その結果、税制上の優遇は「中古＋省エネ」に集中する。

2．既存住宅（中古）が主役に――控除期間13年へ

省エネ基準に適合する既存住宅については、住宅ローン控除の適用期間が10年から13年へ拡大する。控除期間が3年伸びることで、総控除額は大きく増える。さらに、認定長期優良住宅やZEH水準の既存住宅については、借入限度額が引き上げられる。

3．子育て世帯・若夫婦世帯は中古でも上乗せ

次のいずれかに該当する世帯は、借入限度額の上乗せ措置を受けられる。

• 19歳未満の子を有する世帯
• 夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

これまで上乗せの中心は新築だったが、既存住宅でも適用される点が大きな変更点だ。

「中古を買ってリフォーム」という選択肢が、税制面でも有利になる。

4．新築住宅は“ZEH以上”が事実上の最低条件

新築住宅については、最低ランクである「省エネ基準適合住宅」の扱いが厳しくなる。

• 令和8年：借入限度額を引き下げ
• 令和10年以降：原則として控除対象外

つまり、令和10年以降に入居する新築住宅で住宅ローン控除を受けるには、ZEH水準以上が事実上の必須条件となる。

将来、建築基準上の省エネ基準は令和12年度にZEH水準へ引き上げ予定だが、税制はそれより先行して厳格化される。

５、ZEH水準とは？――「エネルギー収支ゼロ」を目指す省エネ住宅

ZEH（ゼッチ）とは「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略で、1年間に住宅で消費するエネルギー量と、太陽光発電などで創り出すエネルギー量を差し引きすると“実質ゼロ”になる住宅を指すというもの。

簡単に言ってしまえば、ポイントは３つ。

① 断熱性能が高い

壁・天井・床・窓などの断熱性能を大幅に高め、外気の影響を受けにくくする。夏は涼しく、冬は暖かい。冷暖房に使う電気・ガスが少なくて済む。つまり、「エネルギーをムダにしない家」である。

② 省エネ設備を使う

エアコン、給湯器、照明などに高効率な機器を採用する。

例：　高効率エアコン、エコキュートなどの省エネ給湯器、LED照明

これにより、住宅全体の消費エネルギー量をさらに削減する。

③ 太陽光発電などでエネルギーを創る

屋根などに太陽光パネルを設置し、電気を自宅で発電する。「使う電気を減らす」「足りない分を創る」

この2つを組み合わせ、年間で見るとエネルギー収支がほぼゼロになる。

それでは、「省エネ基準適合住宅」と何が違うのかという点だが、現在の新築住宅の最低ラインは「省エネ基準適合住宅」だが、これはあくまで最低限の省エネ性能にすぎない。

イメージすると次の関係になる。

省エネ基準適合住宅　 ：　最低限の省エネ

ZEH水準住宅　　　　　：　省エネ＋創エネを組み合わせた高性能住宅

つまり、ZEH水準は“ワンランク上の省エネ住宅”である。

では、ZEH水準住宅のメリットについてだが、光熱費が大幅に下がることが大きい。つまり、「夏冬の室内温度が安定し、住み心地が良い」「停電時も太陽光発電で一定の電力が使える」「住宅ローン控除など税制優遇を受けやすい」などがあげられる。

　初期費用はやや高くなるが、長期的には家計メリットが大きい住宅と言える。

６、住宅ローン控除との関係

　令和10年以降、新築住宅で住宅ローン控除を受けるためには、原則としてZEH水準以上が必要となる。言い換えると、「ZEH水準に満たない新築住宅は、税金の優遇が受けられなくなる」ということだ。

　ひとことで言うとZEH水準とは、「エネルギーをあまり使わず、自分で電気もつくる、家計にも環境にもやさしい高性能住宅」である。

７．「買取再販住宅」は引き続き対象に

不動産業者が中古住宅を取得し、リフォームして販売する「買取再販住宅」については、令和10年以降も、省エネ基準に満たない場合であっても住宅ローン控除の対象とされる。

これは、既存住宅ストックの活用を妨げないための措置だ。

一方で、同10年以降、「土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）」などに新築される住宅は住宅ローン控除の対象外となる。ただし、「既存住宅の購入」「建替え」「リフォーム」については、レッドゾーン内であっても引き続き適用可能としている。

　将来的にはイエローゾーンも対象に含める検討が示されており、ハザードマップの確認は必須となる。

８．床面積要件緩和の拡張と「選択適用」

40㎡以上で適用できる床面積要件の緩和は、既存住宅にも拡大される。ただし、「床面積緩和」「子育て世帯等の借入限度額上乗せ」は、選択適用であり、併用できない。どちらが有利かを事前にシミュレーションすることが重要だ。

今回の改正を踏まえた住宅選びの基本戦略を考えると、

1．中古住宅を購入し、省エネリフォーム

2．新築ならZEH水準以上

3．災害リスクの低い立地を選ぶ

令和８年度税制改正では、「新築か中古か」ではなく、「性能」と「場所」で選ぶ時代に入ったと言える。

住宅ローン控除は今後、「誰でも受けられる減税」ではなく、令和10年を境に、物件の選択次第で控除が使えるかどうかが決まる制度へと変わる。購入前の段階で、省エネ性能・立地・控除額の試算を行うことが、家計防衛のカギとなる。